¿Cómo saber si puedo regularizar mi propiedad a través del Ministerio de Bienes Nacionales?

Muchas veces hemos escuchado que todas las propiedades se pueden regular después de cinco años desde que somos poseedores, pero esto no es cierto, y hoy te explicamos porqué.

El Ministerio de Bienes Nacionales está facultado para regularizar, a través de un procedimiento administrativo, la situación del poseedor material de un bien raíz, es decir, aquel que tiene ánimo de señor y dueño de la propiedad y la ocupa materialmente, reconociéndole la calidad de poseedor regular para adquirir el dominio del inmueble. Este procedimiento se aplica en forma excepcional cuando la regularización resulta difícil de obtener por otras leyes o métodos, y busca resolver situaciones históricas de posesión irregular de terrenos particulares, permitiendo a las personas tener un Título de Dominio.

Este procedimiento se dividide en dos etapas. La primera es netamente jurídica, en la que se debe acreditar el cumplimiento de los requisitos exigidos por ley para dicho proceso. La segunda es de carácter técnico, donde se busca acreditar en terreno la situación real del inmueble a regularizar. Luego de cumplir ambas fases, el poseedor material que carece de Título de Dominio o que tiene uno imperfecto sobre un bien raíz, puede llegar a adquirirlo por el solo transcurso del tiempo, el cual corresponde al plazo de un año después de inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, sin que exista oposición a ello. De este modo las personas obtendrán el título bajo la modalidad de “prescripción adquisitiva”.

Respecto a dudas como: ¿a quién está dirigido este procedimiento excepcional? ¿Qué requisitos se deben cumplir? y ¿Qué propiedades son aptas para regularizar? Tenemos condiciones previas para distinguir quienes son aptos para iniciar el procedimiento de regularización de pequeña propiedad raíz, así, se debe saber qué está dirigido tanto a personas naturales o jurídicas, ya sean chilenas o extranjeras y que posean un inmueble particular que puede ser urbano o rural. Además, su avalúo fiscal debe ser igual o inferior a 380 UTM u 800 UTM respectivamente. No debe tener título de dominio inscrito o bien cuando éste sea imperfecto, como es el caso de las compraventas informales, cesiones de derechos, promesa de venta no cumplida, herencia con antecedentes remotos, donación verbal, compra de acciones o derechos, entre otros casos. Dicho inmueble debe tener límites claros, sin juicios pendientes. Y, por último, que haya habitado en forma tranquila e ininterrumpida por un período de cinco años a lo menos, ejerciendo actos positivos de creer ser el dueño, como arreglos, plantaciones e instalaciones de agua o electricidad, entre otros.

Sin duda, la ventaja de realizar este trámite de regularización es que podrá acceder a beneficios estatales de carácter social, como subsidios habitacionales de agua potable y alcantarillado, pavimentación de calles y casetas sanitarias, entre otros. También podrá optar a créditos estatales o bancarios, indemnización en caso de expropiación y, ciertamente, verá un incremento del valor comercial de la vivienda. Además, podrá arrendar y vender legalmente. Y, por último, podrá dejar a sus herederos el bien raíz regularizado en caso de fallecimiento.

Por otra parte, el costo de este procedimiento será asumido por la persona solicitante y dependerá de diversos factores, como la ubicación geográfica del inmueble, superficie y accesibilidad; sin embargo, los valores aplicados por el Ministerio de Bienes Nacionales incluyen la totalidad de las gestiones jurídicas, técnicas, publicaciones en diarios de circulación regional e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, ello sin perjuicio de diversos subsidios económicos que otorga dicho Ministerio para realizar este trámite.

Además, es importante saber que el procedimiento y los requisitos recién señalados son de carácter general, pero existen otros de índole especial e indispensable para iniciar la etapa jurídica del trámite de regularización.

Por último, recuerde que no requiere iniciar este trámite junto a un abogado, sin embargo, le recomendamos asesorarse por un experto en el área para evitar el rechazo de su solicitud en caso de no cumplir con todos los parámetros que exige el Decreto Ley (DL) Nº 2.695 de 1979 y el Reglamento Nº 541 de 1996. 

En caso de iniciar este procedimiento, lo invitamos a comunicarse con Báez & Cía. Abogados, al número: +56941284889, quienes podrán asesorarlo y representarlo en todo momento.

PROCESO DE REGULARIZACIÓN PASO A PASO

ETAPA JURÍDICA

• Control de cumplimiento de los requisitos legales.

• Se notificará al presunto dueño del bien raíz para que haga efectivo su derecho a presentar oposición.

ETAPA TÉCNICA

• El personal técnico del Ministerio de Bienes Nacionales elaborará los planos, las minutas de deslindes, el informe técnico y cualquier otro antecedente necesario.

• Ejecutada la etapa técnica del trámite y verificada la posesión material, el Ministerio de Bienes Nacionales dictará una resolución que ordena la publicación de su extracto por dos veces en un diario o periódico de mayor circulación en la región.

• La resolución, además, ordenará la fijación de carteles durante 15 días en los lugares públicos definidos en el documento. Si dentro del plazo de 60 días hábiles (contados desde la publicación del último aviso) no se presenta oposición a la solicitud, se ordenará la inscripción.

• En caso de que exista oposición, tanto el solicitante de la regularización como el oponente deberán presentarse en los Tribunales de Justicia, el que resolverá sobre la materia.

•  En el caso de que no existiera oposición, el Ministerio de Bienes Nacionales, a través de la resolución que ordena inscribir, solicitará al Conservador de Bienes Raíces respectivo la inscripción. Posteriormente, quien solicitó la regularización se convertirá en dueño de la propiedad transcurridos un año desde que se realizó la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

• No se podrá gravar la propiedad durante dos años y no se podrá enajenar durante 5 años, ambos plazos contados desde la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.