Algunos problemas de herencia: adquisición de terrenos y subdivisión

La duda más frecuente en nuestras oficinas, es: ¿Como dividir un predio (terreno) que han recibido como parte de una herencia? Dado que lo normal es que, cada heredero quiera una cuota o parte física de estos terrenos y hacerlo suyo legalmente de manera de disponer de el a su gusto, ya sea vendiéndolo o simplemente construyendo una vivienda.

Sin importar cual sea el objetivo que tengan los herederos o el destino que deseen darle a esa propiedad, lo principal será, ser reconocido como tal y conocer la cuota que le corresponde en dicha herencia, lo que los obliga en primera instancia a tramitar la posesión efectiva de su causante y realizar las inscripciones que correspondan.

Luego, para proceder a la subdivisión de un terreno, se recomienda hacer un estudio de titulo del predio, para conocer el estado de dicha propiedad y solicitar ante el departamento de Obras de la respectiva Municipalidad un “informe previo” de la misma, el cual arrojara la superficie predial mínima de subdivisión, así como los datos necesarios para tramitar la respectiva subdivisión. De esta manera, es importante saber que, no siempre será posible subdividir un terreno, ya sea rural o urbano, por lo que hay que determinar cuáles son las dimensiones de esa propiedad, es decir, qué cantidad de metros cuadrados o hectáreas tiene el terreno heredado, cuantos herederos forman la comunidad en la que se repartirá y por último cual es la cuota hereditaria de cada uno de ellos. Es así que, tratándose de terrenos rurales o urbanos será basado en el plan regulador metropolitano que se podrá determinar cuál será la superficie mínima para la subdivisión y será basado en la cantidad de derechos que posea cada heredero y los acuerdos a los que lleguen que se determinará la adjudicación de estos sobre los predios.

Desde ya, es importante saber, que los predios urbanos y su subdivisión debe ser tramitada en el departamento de Obras de la Municipalidad donde se halle ubicada la propiedad, pero los predios rurales y sus subdivisiones son tramitadas mediante un “Proyecto de Subdivisión” ante el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), y en ambos casos, se debe pagar el arancel de dicho trámite, dado que no es gratuito y además debemos adjuntar al proyecto de subdivisión al menos los siguientes documentos: (ver recuadro) Ahora bien, ¿Qué hacer en caso de que uno de los herederos no esté de acuerdo en subdividir o por la superficie del predio no sea posible la subdivisión?

Si alguno de los herederos no está de acuerdo en subdividir y adjudicarse una cuota o parte de los predios heredados, se debe recurrir a la vía judicial. Solicitando un juez partidor y será este quien se encargue de todo el proceso, ello dado que en nuestra legislación no se favorece el estado de comunidad. Por otro lado, si solo tenemos inconvenientes con el tamaño del predio, la regulación se puede hacer a través del Ministerio de Bienes Nacionales a través del proceso de regularización de la pequeña propiedad raíz, del que ya hablamos hace unas publicaciones.

Si se encuentra en un proceso de subdivisión (sea o no heredero) y tiene alguna duda o desea iniciar de inmediato estos procedimientos, en el ESTUDIO JURÍDICO BÁEZ & CÍA ABOGADOS podemos asesorarlo y representarlo en todo el proceso.

Subdivisión de Predios Urbanos

1. Identificación de los propietarios (herederos).

2. Solicitud de subdivisión firmada por el propietario y arquitecto proyectista;

3. Declaración jurada simple del propietario en que se declara ser dueño del terreno o predio

• Pese a la exigencia de una declaración simple, se recomienda acompaña certificado de dominio vigente a fin de acreditar quienes son los verdaderos dueños de la propiedad.

4. Certificado de Avalúo Vigente de los predios involucrados

5. Certificado de Informaciones Previas

6. Plano de ubicación

7. Plano de situación Actual

8. Plano de situación Propuesta

9. Cambio de uso de suelo en caso de ser procedente

Subdivisión de Predios Rural

1. Identificación de los propietarios (herederos).

2. Solicitud de subdivisión firmada y presentada por el o los propietarios o por su representante legal.

3. Certificado de Avalúo Fiscal vigente con clasificación de suelos.

4. Certificado de Dominio Vigente.

• Respecto a los Certificados de Hipotecas y Gravámenes y Certificado de litigios, interdicciones y Prohibiciones de Enajenar, no son requeridos, pero se recomienda acompañarlos a su solicitud.

5. Plano planimétrico o topográfico de la subdivisión.

6. Certificado de Radio Urbano/Rural

7. Se recomienda adjuntar, certificado de Informaciones Previas

* Todos los planos deben ser firmados por un arquitecto y los propietarios del inmueble.